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热钱像洪水般涌入，或许换来了部分文旅地产的急速发展，但是同样也带来了资源浪费、烂尾遍地、环境污染等一系列问题，习惯了标准化生产的房企，进军主打差异化的文旅产业，资本只是第一步。 
近日，雅居乐地产推出新一代“大文旅”产业IP“乐活天地”，目前已在11座城市布局13个项目，涵盖文旅、体育、康养三个板块。文旅产业的地产大军又添一员猛将。 无独有偶，今年上半年，刚瘦身回血的万达就在文旅产业上砸下2600个亿。8月6日，万达又被证实将在吉林投资1000亿建设影视文旅项目，同时在吉林投资1000亿的还有恒大地产，加上红星美凯龙联合上海绿地集团的投资项目，吉林一个省近年来得到的文旅投资就超过2000亿。 如此大规模的热钱涌入，不禁让人想起了前两年的影视产业，这钱到底是运还是劫呢？ 57家房企，逾万亿投向文旅 据中指院数据，目前已有57家房企进入文旅地产领域，其中前50强有36家，前100强有21家。在中国房地产协会发布的2019年中国房地产开发企业文旅地产10强中，恒大地产、碧桂园、雅居乐地产名列前三，万科、保利地产、华润置地等榜上有名。 根据《2018文旅产业投融研究报告》，2018年文旅产业投融资事件共295起，投资规模合计1.37万亿元。其中，文旅特色小镇和文旅综合项目合计129起，规模合计达1.27万亿元。截至2019年8月6日，今年国内地产巨头宣布将超1万亿元资金投向文旅及相关产业项目，单个项目总投资超1000亿元的就有3个，整个上平均单个项目投资额约300亿元。 房企转型文旅地产是由其行业现状决定的。随着政策的收紧和人口增长率的下降，房地产的天花板似乎已经近在眼前。房地产首创经中副总经理徐卓近日公开表示，如果默认房地产开发以住宅为主，行业天花板的确有来临迹象。目前，我国人均住宅面积已经达到40.8平方米，与英国和法国等发达国家基本持平。 “而以文旅、健康、医养等其他产业为主体，以地产为载体发展的企业，则不用担心触及天花板的问题，因为市场容量很大。”新鸥鹏集团执行总裁李战洪同样认为。 从旅游业来看，近年来，随着生活水平的提高，人们的生活观念逐渐改变，出游人数迅猛增长。据中国旅游研究院8月1日发布的数据显示，2019年上半年国内旅游人数预计30.8亿人次，国内旅游收入2.78万亿元，分别比上年增长8.8%和13.5%；预计2019年国内旅游人数60.4亿人次，国内旅游收入5.6万亿元，分别比上年增长9%和10%。 可以看出，国内旅游业整体保持较高增长率。旅游市场火爆，带来包括居住、消费、出行、医疗等一系列需求，其中很多都与房地产有关，因此，文旅地产已经成为房企利润增长的重要着力点，越来越多的房企开始入局文旅，谋求转型。 从战略布局来看，十三五期间，文化产业和旅游产业将成为我国的支柱产业，“文化+旅游”产业在未来5-10年将达到15万亿规模，占国家经济总量的15%—18%。所以，开发文旅地产符合国家支持旅游行业发展、倡导特色小镇开发的宏观政策。因受到各地政府支持，开发商融资贷款并不困难，拿地成本优势明显。 除此之外，健康养老IP产品也是文旅地产的一大着力点。根据国家统计局2019年公布的最新数据，2018年，中国60周岁及以上人口为24949万人，占总人口的17.9%，其中65周岁及以上人口16658万人，占总人口的11.9%。依据联合国标准，一个国家60岁以上老人达到总人口的10%，65岁老人占总人口的7%，即视为进入老龄化社会。目前我国已经步入老龄化社会，未来养老市场需求还是很大，养生养老新模式的文旅地产开发也有很大的发展前景。 资本只是进军文旅的第一步 2009年以来，文旅地产这片“红海”一直被认为是房企转型的重要抓手。虽然两年前万达低价打包出售13个文旅项目的行为让人失落，但是，文旅地产的发展前景从未遭到怀疑，毕竟购买者融创同属地产行业。 热钱像洪水般涌入，或许换来了部分文旅地产的急速发展，但是同样也带来了资源浪费、烂尾遍地、环境污染等一系列问题，习惯了标准化生产的房企，进军主打差异化的文旅产业，资本只是第一步。 近年来，房企以文旅为由疯狂圈地，建小镇，搞旅游成为很多城市在一段时间内的工作重点，但是大浪淘沙之后，真正留下来的文旅地产却屈指可数。投资20亿元、经4年打造和建设的成都龙潭水乡便是典型例子。2013年4月开业后，仅经营3年就关门闭户。现如今没有游客和商户，只剩下空荡的建筑。不只如此，青岛、海南、云南等多地也有大批烂尾项目。
（消失的小镇） 究其原因，用地产思维做文旅项目是症结所在，这直接导致文旅地产的两大致命原因——急于求成和同质化严重。 相比于房地产项目，文旅项目往往投资高、周转慢、见效时间长，因此，许多房地产企业打着文旅的幌子，做着卖房子快速变现的事。而事实上，文旅地产大多位于城市近郊，区位优势和交通优势都比较弱，如果旅游做不起来，名声打不出去，就算宣传的再好也极有可能无人问津。文旅地产的发展必须要跳出传统卖房子的思维模式，打破房地产思维，转而去寻求门票收益、二次消费收益、相关配套产业收益等多元的盈利模式。 除此之外，盲目扎堆入局文旅地产的房企，也很容易出现文旅特色小镇出现定位不清、同质化严重的问题。从全球来看，迪士尼主要依靠丰富多元的IP导入营收，但仍有部分主题乐园常年处于亏损状态。而目前国内涉足文旅的房企，在优质IP方面几乎空白。因此，尽管各地政府和房企都信心满满的准备大干一场，但资本只是进军文旅的第一步。 结语 热钱涌入对文旅产业来说是一场考验。大量资本进入无疑有助于各地文化资源的开发和文旅产业的发展，但是当忽略文旅产业本身的特性，完全由资本裹挟着向前走的时候，问题就会不断滋生，甚至进入无序状态，从影视业的短暂混乱中似乎可以看到一些端倪。作为下一个风口，如果缺乏一个良性的运行机制，任由企业抢滩登陆，把文化产业做成博彩业，那么资本一旦反噬，将会带来一些难以估计的负面影响。 *本文来源：微信公众号“文化产业新闻”（ID：CulturalIndustryNews），作者：刘丽媛，原标题：《57家房企进军文旅产业，是福还是祸？》。 |
